Dienstag, 30. Juni 2020

BGH: Pflicht zur Übersendung von Alternativangeboten vor Verwalterwahl

Urteil vom 24. Januar 2020 - Az. V ZR 110/19

Nachdem die erste Verwalterbestellung angefochten wurde, sollten die Eigentümer in diesem Fall die erneute Bestellung des Verwalters beschließen. Vor der Beschlussfassung berichtete der Verwalterbeirat in der Eigentümerversammlung von zwei weiteren Alternativangeboten anderer Verwalter. Da das Angebot der ursprünglich zu bestellenden Firma günstiger war, sprach sich der Beirat hierfür aus. Den entsprechenden Beschluss fochten die Kläger an. Das Amtsgericht sowie das Berufungsgericht wiesen die Klage ab.

Das Berufungsgericht war der Meinung, dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Es sei ausreichend gewesen, dass die Eckdaten der Alternativangebote erst vor der Beschlussfassung bekannt gegeben und zur Einsichtnahme vorgelegt wurden.

Dem widersprach der BGH. Der Pflicht, vor einer Verwalterbestellung Alternativangebote vorzulegen würde nur entsprochen werden, wenn diese auch den Eigentümern mit der Einladung zur Eigentümerversammlung zugesandt würden. Der Verwalter nehme für die Eigentümer weitreichende Funktionen wahr und werde regelmäßig für mehrere Jahre bestellt, sodass für die Wahl eine „fundierte Tatsachengrundlage“ geschaffen werden müsse. Dabei genüge es nicht, die Alternativangebote einzuholen. Diese müssten auch bekannt gemacht werden, sodass die Wohnungseigentümer Erkundigungen über die Kandidaten einholen können. Dies sei nicht möglich, wenn die Angebote und Eckdaten nur in der Eigentümerversammlungen vorgestellt werden. Auch ein Angebotsvergleich sei erschwert, da sich Angebote nicht immer direkt vergleichen ließen. Dies hinge davon ab, ob eine Pauschalvergütung oder Teilentgelte vereinbart werden sollen.

Aus diesen Gründen sei es regelmäßig erforderlich, dass den Wohnungseigentümern die Alternativangebote in der Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG vorzulegen. Dies kann entweder durch Übersendung der Angebote oder durch Mitteilung der Eckdaten erfolgen. Im letzteren Fall muss mindestens die vorgesehene Laufzeit des Vertrages sowie die Höhe und Art der Vergütung dargestellt werden. Darüber hinaus muss interessierten Eigentümern die Möglichkeit der Einsichtnahme in die vollständigen Angebote ermöglicht werden.